前言：
上一篇文章以除雄安新区外的18个国家级新区为样本，分析得出容东安置房卖不到3万一平；
这一篇文章就通过容东安置房月租金和租售比相关数据，来分析一下卖什么价格最为合理。
本文主要从两个角度分析：
已知领秀城和容东安置房月租金，通过租售比来反推房价。通过假设安置房房价来计算租售比，然后根据结果反向印证假设的房价是否合理。租售比，即：月租金/房价。
一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
简单理解，租售比就是市盈率，就是未来的钱除以现在的钱，也就是说需要多久才能赚回成本。如果一个房子的租售比是1:，那么就需要个月（即42年）才能收回购房成本。
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:到1:。比值越高（分母越小），说明房屋的投资价值越大。如果租售比低于1:（即1:，1:等，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:的情况下，需要个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:（即1:等），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
根据诸葛找房发布的《年全国重点50城租售比调查研究报告》显示，年全国50个重点城市的租售比为1:。其中：一线城市平均租售比为1:，租金回报率为1.86%
二线城市平均租售比为1:，租金回报率为2.04%
三四线城市平均租售比为1:，租金回报率为1.93%
整体来看，二线城市租金回报率相对较高，其次为三四线城市，一线城市租金回报率最低，究其原因在于一线城市房价水平居高，租金难以追上房价上涨的速度，租金与房价差距最大。高租售比TOP10的城市集中分布于西北和东北的二线和三四线城市，其中，银川以1:的租售比位居首位，是唯一一个处于合理租售比区间的城市，乌鲁木齐和湛江位居第二和第三，租售比分别为1:和1:。低租售比TOP10城市集中分布于环渤海、长三角、珠三角经济圈的二线和三四线城市，其中，厦门以1:成为租售比最低城市，三亚和苏州紧随其后，租售比分别为1:和1:。根据研究报告将18个国家级新区按租售比排序（按由高到低排列，取该新区主体所在城市的租售比，因不在该研究报告的50城中而取自网络数据的城市标*号）：贵州贵安新区（贵阳1:）
黑龙江哈尔滨新区（哈尔滨1:）
湖南湘江新区（长沙1:*）
吉林长春新区（长春1:*）
大连金普新区（大连1:）
甘肃兰州新区（甘肃1:*）
重庆两江新区（重庆1:）
四川天府新区（成都1:）
浙江舟山群岛新区（舟山1:*）
云南滇中新区（昆明1:）
江西赣江新区（南昌1:）
陕西西咸新区（西安1:）
广州南沙新区（广州1:）
上海浦东新区（上海1:）
天津滨海新区（天津1:）
南京江北新区（南京1:）
福建福州新区（福州1:）
青岛西海岸新区（青岛1:）
以上述18个国家级新区为样本：平均租售比为1:，租金回报率为2.40％
中位数租售比为1:，租金回报率为2.30％
已知领秀城和容东安置房月租金，可以通过租售比来反推房价领秀城作为雄安新区租金最贵的小区，多平米的三居室年租金大概为5~6万，如果按照平米年租5.5万计算，每平方米建筑面积的月租金为50/12/≈38元。计算如下：按平均租售比计算房价38/(1:)=元/m2
按中位数租售比计算房价38/(1:)=元/m2
按上海的租售比计算房价38/(1:)=元/m2
容东安置房目前因房源较多供大于求，行情较低大概为：50平一万/年、70平一万五/年、90平两万/年。以最多的70平为例，每平方米建筑面积的月租金为10/12/70≈18元。计算如下：按平均租售比计算房价18/(1:)=元/m2
按中位数租售比计算房价18/(1:)=元/m2
按上海的租售比计算房价18/(1:)=元/m2
是不是低地出乎意料？计算结果出来时我也这样觉得，容东房价居然才相当于领秀城的一半，但就是这么直观，数字不会骗人。等一两年容东形成方便的生活圈，市场供求行情稳定后，估计县城的房租会回落，那时再来重新计算会更合理些。在城市里租房生活过的人都知道，一般无论是出租还是买卖，同地段的安置房都比商品房价格低（感兴趣的可以上网查查为什么），而领秀城因为地处“雄安CBD”的天然地缘优势，无论是工作还是生活相对容东来说都更方便，所以在近些年肯定依然是雄安租房价格天花板的存在。如果作为读者的你对这种计算方式存在疑问，不妨试着让你身边认识的在城市里租房生活的亲朋好友按照此公式计算一下“租售比=每平米月租金/房价”，然后网上查询所在城市的租售比进行比对，基本不会差太多。已知容东安置房月租金为18元/m2，除了通过租售比来反推房价，同样也可以通过假设安置房房价来计算租售比，然后根据结果反向印证假设的房价是否合理：假设安置房3万/m2，那么租售比为18:00≈1:，投资回报率为0.72％，需要个月（即年）才能收回购房成本（如果租售比这么低那简直太diǎo了，绝对世界第一，买来投资的话岂不是商业界奇才？）；
假设2万/m2，那么租售比为18:00≈1:，投资回报率为1.08％，需要个月（即93年）才能收回购房成本；
假设1.5万/m2，那么租售比为18:10≈1:，投资回报率为1.44％，需要个月（即69年）才能收回购房成本；
假设1.2万/m2，那么租售比为18:10≈1:，投资回报率为1.80％，需要个月（即56年）才能收回购房成本；
假设1万/m2，那么租售比为18:00≈1:，投资回报率为2.16％，需要个月（即46年）才能收回购房成本。
要知道上述50城统计中租售比最低的厦门才1:，可见3万（1:）、2万（1:）的传言......安置房房价上限见仁见智，在此不下结论；但因为有新区成立前的房价、周边的房价和安置房回购价格作为参照，所以安置房价格下限很好确定，就是元/㎡。私以为如果是刚需的话，你没得选所以花多少钱买都不贵；但站在投资者的角度看，花3万以上买一定是疯了，花2万以上买都极不合理，1.5万以上有较大风险，1.2万以上需慎重考虑，9千、1万左右的话较为合理，7、8千的话就秒了吧！注：此结论里的价格并不是指对最终价格的预测，而是指“投资价格”。因为假如合理的市场价是1.7万，那么以接近或高于1.7万的价格买来投资肯定是亏的，远低于此才是合理的“投资价格”。不做违法的事情是身为公民的基本准则，既然国家明令禁止十年内交易，那就等十年后再交易吧，做一个守法的好公民！注：其实，严格来讲雄安将来的发展程度与之前的18个国家级新区并没有很强的因果关系，此文只提供一个思维角度，仅供参考。热文推荐数据分析(一)雄安新区容东安置房能不能卖到3万一平
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